Valore immobiliare: “GUIDA ABI” 2018

Determinare un valore immobiliare non è cosa semplice, il privato cittadino il più delle volte si affida ad agenzie immobiliari per avere qualche indicazione  “al volo” sperando di ottenere conferma della propria idea sul valore dell’immobile che dovrà vendere.

Quando invece il valore serve ad una banca per decidere se deliberare o meno un finanziamento o un mutuo, le cose si complicano di molto. Le banche infatti, al perito che dovrà determinare il valore immobiliare, richiedono l’applicazione di norme internazionali, parametri commerciali e statistiche, indicatori di mercato sul contesto in esame, oltre a tutti i dettagli tecnici, amministrativi e legali propri del bene immobiliare da valutare. 

E per concludere … il tutto dovrà essere svolto conformemente alle disposizioni dettate dalla “GUIDA ABI”.

E’ una guida ad uso e consumo dei professionisti finanziari e dei valutatori immobiliari di professione. Ma nulla impedisce a qualunque cittadino in procinto di comprare o vendere casa di conoscere i segreti che si nascondono nel “sacro” testo scritto dalla Associazione Bancaria Italiana.

Scarica l’elenco delle banche che aderiscono alle linee guida abi (aggiornamento 16 aprile 2018).

La “GUIDA ABI”

Già da diverso tempo tempo le banche mostravano la necessità di regolamentare le procedure di valutazione immobiliare per adeguarsi agli standard europei, non trascurando gli standard internazionali più aggiornati. Proponendosi questo obbiettivo l’ABI, ovvero la “Associazione Bancaria Italiana”, ha scritto delle linee guida che prendono appunto il nome di “Linee guida per le valutazioni immobiliari”, presentata per la prima volta nel 2011 e poi aggiornata il 14 dicembre 2015.

Gli obbiettivi sono quelli di rendere il mondo delle valutazioni immobiliari italiano trasparente e regolato da norme condivise nel contesto internazionale. Documenti fondanti della guida sono il Regolamento 575/2013/Ue e la Direttiva 2014/17/Ue.

Preliminare alla valutazione immobiliare è la definizione del suo obiettivo, che consiste nella determinazione, attraverso processi e metodi:

1. Valore di mercato: deve essere determinato attraverso processi e metodi definiti, del valore di mercato;
2. Codice di condotta dei Periti: il Codice di condotta si rivolge al perito (definito anche «valutatore» nella parte introduttiva della Direttiva 2014/17/UE e nel prosieguo di queste linee guida) che applica lo standard estimativo e redige il rapporto di valutazione;
3. Procedure e Metodi di valutazione: i requisiti e il contenuto del rapporto di valutazione sono presentati nei termini generali e particolari come indicazioni operative riguardanti anche il tema della documentazione a corredo del rapporto di valutazione;
4. Rapporto di valutazione: questi requisiti specificano i metodi di valutazione adottati a livello internazionale: il metodo del confronto di mercato (Nota esplicativa 1 Metodo del confronto di mercato), il metodo finanziario (Nota esplicativa 2 Metodo finanziario) e il metodo dei costi (Nota esplicativa 3 Metodo dei costi).

I Requisiti 

– Valore di Mercato

Il valore di mercato dell’immobile è sempre molto difficile da determinare, a causa dei molti fattori che ne modificano ed influenzano il prezzo. Esistono 3 modi per calcolarlo, in base allo stato in cui si trova l’immobile e ai dati che si posseggono, i metodi sono:

1. Confronto di mercato;
2. Finanziario; 
3. Dei costi;

Riguardo al suo significato la guida fa riferimento il Regolamento 575/2013/Ue, secondo il quale esso rappresenta il valore di scambio dell’immobile.

– Codice di condotta dei Periti

Il Regolamento 575/2013/Ue dice che il perito è quella persona che ha una conoscenza ed esperienza tale da essere capace di lavorare in modo autonomo. Questa figura può essere ricoperta da dipendenti di un istituto bancario o da un libero professionista e nel primo caso il perito può determinare pure il credito e per farlo deve seguire dei corsi di 60 ore ogni 3 anni per rimanere aggiornato. 

Inoltre il perito deve essere imparziale, non deve essere condizionato da conflitti d’interesse.

– Procedure e Metodi di Valutazione

Qui viene chiarito in base a cosa cambia il valore di un immobile e i tipi di valutazione che si possono fare.

Riguardo ai motivi che ne variano il valore distinguiamo due concetti: concetto di dato immobiliare e concetto di segmento di mercato.

Il primo comprende le caratteristiche economiche dell’immobile.

Il secondo è caratterizzato da parametri come: la sua posizione geografica, il tipo di contratto, la sua dimensione, destinazione d’uso, tipologia edilizia etc.

Riguardo ai metodi di valutazione distinguiamo:

• Confronto di mercato, è il più diretto, ed è basato su una media dei prezzi degli immobili della stessa zona e con le stesse caratteristiche;
• Finanziario, si basa sulla capitalizzazione del reddito dell’immobile;
• Dei costi, è basato su un calcolo tra il valore della zona edificata, i costi per l’edificazione e la condizione in cui si trova attualmente.

– Rapporto di valutazione

Esso ha 3 scopi: controllare che l’immobile sia adatto come garanzia per un finanziamento, che sia idoneo alla circolazione giuridica e determinare il suo valore economico.

Per la redazione di un rapporto di valutazione è necessario che il perito includa obbligatoriamente alcuni documenti:

1. atto notarile; 
2. planimetria catastale,
3. visura catastale e estratto di mappa,
4. destinazione urbanistica,
5. diverse foto;
6. altri documenti che approvino la circolazione giuridica; 

Il rapporto dovrà inoltre indicare il nome, cognome e titolo del perito; data del sopralluogo, data della valutazione, data di compilazione del rapporto di valutazione, l’indirizzo e quello che il perito ritiene opportuno.